La loi ELAN du 23 novembre 2018 vient bousculer les processus de décision dans les copropriétés. Le fonctionnement des assemblées générales des copropriétaires s’inspire désormais des pratiques des sociétés commerciales. La loi ELAN ambitionne ainsi résoudre le problème de la participation aux AG des copropriétés.
Le fléau de l’absentéisme
L’assemblée générale des copropriétaires, c’est une mini-démocratie à l’échelle d’un immeuble. La voix de chaque copropriétaire compte et les décisions se prennent collectivement. Mais comme pour d’autres scrutins, les jours de vote pour l’immeuble sont marqués par un absentéisme grandissant. De nombreux propriétaires résident trop loin de leurs biens immobiliers, subissent des contraintes horaires ou ne se déplacent pas.
Ces absences sont susceptibles de nuire au fonctionnement de la copropriété. Les décisions prises valent pour les absents qui peuvent se voir imposer des travaux qu’ils n’auraient pas souhaité. Certaines décisions comme la conduite de travaux doivent être votées à la majorité absolue. Impossible quand peu de propriétaires font le déplacement, ou prennent la peine de se faire représenter ! En effet, pour les votes à majorité dite « 24 » pas de problème, une proposition est adoptée si la majorité des présents (ou représentés par un tiers) l’approuve. Mais les majorités dites « 25 » et « 26 » requièrent une majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires.
Copropriétaires 2.0
Depuis la promulgation de la loi ELAN, les copropriétaires ont accès à d’autres façons de participer aux scrutins. Désormais, un copropriétaire peut voter à distance lors des assemblées générales, par « visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant l’identification des copropriétaires ». Un copropriétaire peut également faire part de ses intentions de vote par voie postale. Il envoie alors un formulaire avant la tenue de l’assemblée générale. Ces évolutions constituent une avancée majeure : cela signifie qu’un copropriétaire qui n’est pas présent peut être comptabilisé comme un votant à part entière.
Voter à l’avance : un procédé risqué ?
Le vote par correspondance risque cependant de générer de nouveaux contentieux. Le vote par formulaire est en effet enregistré en amont de la réunion, alors que les débats pendant la réunion font parfois évoluer les positions de vote. En cas d’évolution substantielle, les votes par correspondance seront considérés comme défavorables. Pour éviter tout contentieux, les résolutions devraient être votées en l’état, sans débat collectif, mais surtout sans modification du contenu de la résolution initiale. Le système de la visioconférence semble plus adapté, puisqu’il permet de discuter de vive voix les propositions soumises au vote. Néanmoins, se pose le problème de l’équipement informatique nécessaire, et du coût de la mise en place de nouveaux outils en ligne.
