Frais trop importants, services inadaptés à la taille ou aux caractéristiques de l’immeuble, voire détérioration des relations avec le syndic de copropriété ? Changer de syndic s’avère parfois nécessaire…
VPàT Immo propose un mode d’emploi pour changer de syndic en suivant quelques étapes clé.
Quand ?
Le changement de syndic est possible seulement à l’échéance du mandat, habituellement signé pour un an. La rupture de contrat avant l’échéance du mandat est quant à elle limitée à des cas très particuliers. Elle est seulement possible si les faits reprochés sont sérieux, par exemple une faute de gestion, un défaut d’exécution des décisions prises en assemblée générale, le non recouvrement des charges). Dans ce cas, la révocation du syndic peut intervenir à tout moment avant l’expiration de la fin de son mandat.
Etape 1 : l’étude de marché
Les besoins ne sont pas les mêmes pour une copropriété de 9 appartements que pour un immeuble avec une cinquantaine de lots. Il faut dans un premier temps comparer les offres en fonction des besoins de l’immeuble (gestion d’un ascenseur, nécessité de rénover ..) et/ou des manquements de l’ancien syndic.
Etape 2 : la mise en concurrence
Il s’agit d’un moment clé car la mise en concurrence est indispensable et prévue par la loi ALUR. Avant de choisir une nouvelle offre de syndic professionnel, il est obligatoire de faire un appel d’offres et de pouvoir comparer les services de plusieurs professionnels. Là encore, la loi ALUR est venue faciliter la mise en concurrence des syndics avec la mise en place d’un contrat type obligatoire.
Etape 3 : le vote
Le changement de syndic doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cela peut être délicat, car c’est le syndic en fonction qui est en charge de l’agenda de ces réunions. Le conseil syndical doit lui en faire la demande par courrier recommandé avec accusé de réception, avant que la convocation de l’assemblée générale ne soit expédiée (21 jours minimum avant la date de l’assemblée).
Le jour de l’assemblée, les copropriétaires favorables au changement doivent obtenir la majorité absolue en faveur d’un candidat (50% + 1 voix de tous les copropriétaires).
Si la majorité absolue n’est pas atteinte mais qu’un candidat reçoit tout de même un tiers des voix et la majorité des copropriétaires présents ou représentés, un second tour peut se tenir immédiatement. Le candidat doit alors recueillir la majorité simple (50% + 1 voix des présents). Attention, si lors de l’assemblée générale aucun candidat n’est élu, la copropriété se retrouve donc sans syndic et sa gestion est conférée à un administrateur provisoire. Cette solution est onéreuse et peu productive puisque la seule mission de l’administrateur sera de convoquer une nouvelle assemblée générale qui désignera un syndic.
Etape 4 : le transfert administratif
Les documents de la copropriété doivent être transmis au nouveau syndic dans un délai d’un mois après la prise de fonction. Ce dossier administratif comprend les archives, les documents comptables et les fonds disponibles, ainsi qu’un récapitulatif des éléments transmis.
